ரியல் எஸ்டேட் தலைகீழாக மாறுகிறது: 3-4 BHK வீடுகளின் காலம் முடிகிறதா?

ரியல் எஸ்டேட் சுழற்சி மாறுகிறது: ஆடம்பர வீடுகளின் வீழ்ச்சியும் நடுத்தர வர்க்கத்தின் எழுச்சியும்

இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறை கடந்த சில ஆண்டுகளாக 'பிரீமியம்' மற்றும் 'ஆடம்பர' (Luxury) வீடுகளை நோக்கியே பயணித்து வந்தது. ஆனால், இப்போது இந்தச் சுழற்சி தலைகீழாக மாறத் தொடங்கியுள்ளதாக முன்னணி சொத்து ஆய்வாளர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். குறிப்பாக, 3 BHK மற்றும் 4 BHK வீடுகளின் பொற்காலம் முடிவுக்கு வருவதாகவும், கட்டுமான நிறுவனங்கள் (Builders) நீண்டகாலமாக மறந்துபோன நடுத்தர வர்க்க வாடிக்கையாளர்களை மீண்டும் கவனிக்க வேண்டிய கட்டாயத்திற்குத் தள்ளப்பட்டுள்ளதாகவும் செய்திகள் வெளியாகியுள்ளன.

ஆடம்பர வீடுகள் மீதான ஆர்வம் குறைவது ஏன்?

கொரோனா பெருந்தொற்றுக்குப் பிறகு, மக்கள் பெரிய வீடுகளை விரும்பத் தொடங்கினர். இதனால் கட்டுமான நிறுவனங்கள் 2,000 சதுர அடிக்கும் அதிகமான பரப்பளவு கொண்ட 3 மற்றும் 4 BHK வீடுகளை அதிகளவில் கட்டினர். இவற்றின் விலையும் கோடிகளில் நிர்ணயிக்கப்பட்டது. கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளாக இந்த வகை வீடுகள் அதிக விற்பனையைக் கண்டன.

இருப்பினும், தற்போது சந்தை 'தேக்க நிலையை' (Saturation) எட்டியுள்ளது. அதிக விலை மற்றும் உயர்ந்து வரும் வட்டி விகிதங்கள் காரணமாக, இவ்வளவு பெரிய தொகையை முதலீடு செய்யக்கூடிய உயர் வருவாய் பிரிவினரின் எண்ணிக்கை குறைந்து வருகிறது.

நடுத்தர வர்க்கத்தின் தேவை புறக்கணிக்கப்பட்டதா?

கடந்த சில ஆண்டுகளில், பெரும்பாலான கட்டுமான நிறுவனங்கள் 40 லட்சம் முதல் 70 லட்சம் ரூபாய் வரையிலான பட்ஜெட் வீடுகளைக் கட்டுவதைக் குறைத்துக் கொண்டன. அதிக லாபம் ஈட்டுவதற்காக கோடிக்கணக்கான ரூபாய் மதிப்புள்ள திட்டங்களிலேயே கவனம் செலுத்தினர். இதன் விளைவாக, இந்தியாவின் பெரும்பான்மையான மக்கள் தொகையைக் கொண்ட நடுத்தர வர்க்கத்தினர் (Middle Class) சொந்த வீடு வாங்க முடியாமல் தவித்து வந்தனர்.

தற்போதுள்ள பொருளாதாரச் சூழலில், நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கான 1 BHK மற்றும் 2 BHK வீடுகளுக்கான தேவை மீண்டும் அதிகரிக்கத் தொடங்கியுள்ளது. இதைப் புரிந்துகொள்ளும் நிறுவனங்கள் மட்டுமே இனி சந்தையில் நிலைத்து நிற்க முடியும் என்று ஆய்வாளர் குறிப்பிட்டுள்ளார்.

கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு விடப்பட்டுள்ள எச்சரிக்கை

"பில்டர்கள் விரைவில் நடுத்தர வர்க்கத்தை நினைவு கூர்வார்கள்" என்று அந்த ஆய்வறிக்கை கூறுகிறது. ஆடம்பர வீடுகள் விற்பனை ஆகாமல் தேக்கமடையும் போது, நிறுவனங்களின் பணப்புழக்கம் (Cash flow) பாதிக்கப்படும். அப்போது, அவர்கள் மீண்டும் சிறிய மற்றும் மலிவு விலை வீடுகளை (Affordable Housing) கட்டத் தொடங்குவார்கள்.

இந்த மாற்றம் சந்தையில் ஒரு ஆரோக்கியமான சமநிலையைக் கொண்டுவரும். 3-4 BHK வீடுகளின் விலை குறைய வாய்ப்பில்லை என்றாலும், புதிய திட்டங்களில் சிறிய வீடுகளுக்கே முன்னுரிமை அளிக்கப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் என்பது எப்போதும் ஒரு சுழற்சி முறையில்தான் இயங்கும். கடந்த சில ஆண்டுகள் முதலீட்டாளர்களுக்கும், பணக்காரர்களுக்கும் சாதகமாக இருந்தது. ஆனால், இனி வரும் காலம் உண்மையான நுகர்வோர்களான நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கானது. கட்டுமான நிறுவனங்கள் தங்களின் உத்திகளை மாற்றிக்கொண்டு, சாமானிய மக்களும் வாங்கக்கூடிய விலையில் வீடுகளைக் கட்ட முன்வர வேண்டும் என்பதே தற்போதைய கள நிலவரம்.